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サブリースで儲かるパターンはコレ!4つのステップを図で解説!

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どうも!
大隈 圭将(@0o_kuma)です!

 

2017年末あたりから、テレビでもサブリースという言葉をよくに聞くようになりました

  • 管理不要
  • 30年賃料保証
  • ローン完済後は資産に

うまくすると、お金だけ出せば長期の不労所得と資産が両方手に入る夢のような話なんです

今はすっかりサブリース=トラブルのイメージが強くなっていますけど


原因は90%以上がサブリースの管理会社とのトラブル

  • 賃料の強引な値下げ交渉
  • 管理会社の不払い、倒産
  • 強制的な契約解除 etc...

なぜそんなことが起こるのか、は今回ひとまず置いておきます


今回は、そもそもサブリースで儲けることは可能なのか?

可能だとしたらどんな方法、パターンかということについてまとめていきますね

 

\ あなたの悩みが解決するかも /

派遣社員でも大家さんになれた方法 f:id:zaccamocca:20180701104550p:plain

 

 

【サクっとおさらい】サブリースってなに?

かんたんに言うと


あなたが物件を買って、管理会社に預けます
すると、管理不要、入居者がいなくても満室時の家賃を管理会社が払ってくれるサービスです

 

管理会社はあなたに振り込む家賃から手数料を引いて儲けています

 

この方法なら、あなたが物件購入の際に借りたローンを差し引いても10万円以上のお金が自動で口座に入ってくる、というのがもともとのプランです

 

なぜサブリースで儲かった!という話が出てこないのか

 

ネットに情報があふれているこの時代にもかかわらず、サブリースを検索してみると『これで僕は大金持ちになりました!』という情報がまったく出てきません

 

『本当は儲かるからのってないんじゃ?』
『失敗した人が大げさに情報拡散してるだけでしょ』

 

なるほど!
かなりするどいと思います

 

『詐欺的な業者もいるが、本当に儲けさせてくれる業者もいるはずだ!』

 

確かにそのとおりです!
その業者を見極めることができれば可能性はあると思います

 

ただ、現実問題としてトラブルや上手くいかないパターンが多いようですよ

管理不要、資産形成として初心者向けのようなイメージがありますが、実態は上手に活用するか、超好立地を所有していない限り、儲けるのは難しいということでしょう

 

サブリースで失敗しているのはこんな人

 

では、どんな人がサブリースで失敗しているのでしょうか

 

それは、属性で言えば年収700万以上、大手企業に長期勤務ないしは地方の地主の方です

 

そんな立派な人が失敗しているのか!?と思いますよね

有名どころでレオパレス、ベンチャーで言えば、潰れてしまいましたが『かぼちゃの馬車』のスマートデイズも本来は中堅年収のサラリーマンを狙った投資事業でした

 

長期の家賃保証というだけでは「そんなものに騙されたのか」と言ってしまいそうになりますが、不動産会社が繰り出す数字やロジック攻撃を受け、言葉たくみに納得させられてしまった方も多いようです

 

サブリースで儲かるパターンとは?

 

では、サブリースは絶対に儲からない詐欺的な投資なのでしょうか

 

メリットだけ見れば

  • 家賃保証
  • 管理不要
  • 老後の安定化

魅力的なものですよね

 

できればメリットをいかしてサブリースで『資産形成』したい!

そんな方のためにサブリースでの勝ちパターンをご紹介します

 

結論からいうと、キャピタルゲイン(売却益)を利用する、これ以外に勝ちパターンはないでしょう

 

では、どのように利用するのか、4つのステップで解説します!

 

1.同条件の物件を2つ用意する

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今回はワンルームのパターンでご紹介します

AとBは同じ棟の2部屋でもいいですし、別物件、別エリアでもいいです

なんにせよ、人気のエリアで管理会社がエリアを理由に入居を決めることができるほどわかりやすいことが重要です

 

というのも、管理会社はあなたの部屋1つ1つまごころを込めた管理などしないからです

 

募集する手間を考えたとき、マニアで隠れ家的エリアより、わかりやすく人気のエリア、駅チカそんな単純な理由で『らく~に決まる部屋』のほうを紹介して自分の成績にしてしまいたいと思うものです

 

2.5年~10年でローンを乗り換える

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返済額が減ってきたら、黒字運営の実績を持ってメガバンクの低金利へ乗り換えます

なんだ2%⇒1%じゃ対して変わらないじゃないか・・・と思うかもしれません

ですが、高額になればこの1%はデカいッ!!!

 

 

借入金額:3,000万円
金利:1.000%
借入期間:30年
返済総額:34,736,908円
支払利息総額:4,736,908円

月額返済額:96,491円
年間返済額(月額返済額×12):1,157,892円

 

 

借入金額:3,000万円
金利:2.000%
借入期間:30年
返済総額:39,918,769円
支払利息総額:9,918,769円

月額返済額:110,885円
年間返済額(月額返済額×12):1,330,620円

 

分かりやすくシミュレーターで比較すると、年間でも15万以上の差!!

それが30年です・・・恐ろしいですね

 

この乗り換えにより総返済額を下げることができます、そして返済を加速ッ!!

 

3.売却益 > ローン残高まで返済する

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そうこうしていると、最初に選んだ人気のエリアを2部屋購入したという価値がいきてきます

残ローンはどんどん減っているのに、人気で入居がすぐ決まる物件なので、価値はゆるやかに下がっていきます

 

4.キャピタルゲイン(売却益)を作り、精算する

 

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さて、ここで物件価格が高い方を売却します

すると、キャピタルゲイン(売却益)が発生しますよね

それをそのまま物件Aの残ローンにあてるわけです

 

売却時の手数料等を考えると多少自己資金が必要な可能性がありますが、それさえ乗り切れば価格1,800万の物件から毎月不労所得が入ってくるわけです

 

<Point>

  • 資産価値が下がりにくい物件を購入
  • 余計な管理の時間を削減
  • ローン返済期間の家賃保証

 

この方法によって通常より10年以上早くローンを完済、最終残った方の物件をサブリース解除して自己運用、これがサブリースでの勝ちパターンです!!

 

勝ちパターンに乗るために確認しておきたいこと

 

あとは業者選びとなりますが、残念ながらサブリースではこんな業者なら安全!というものはありません

 

自分で集客、管理をしなくていいだけで、リスクは通常の不動産投資と変わりません

管理会社が儲からないと判断すればあなたの返済ローンのことなどおかまいなしに安い賃料で募集して部屋を埋めます(入居率のため)

埋めたとしてもこれはもう儲からないな、と判断されたら一方的な契約解除もありえます(入居率のため)

 

なので、せめて契約前に確認しておきたいことを3つ書いておきます

 

出口戦略は明確か


出口とは、その投資をどう終わらせるかということ

  • キャピタルゲイン(売却益)を得る
  • 資産として相続する
  • メンテナンスしつつ保有し続ける

不動産投資の出口は基本的にこの3パターンです


キャピタルゲイン(売却益)を狙う今回のパターンでは、あれやこれと理由をつけて『この物件はそんなに値下がりしない』とアピールしてくる業者は危険です

 

ローンを組む場合は最低でも20年以上の長期になるでしょう

20年前、日本人が携帯からスマホに移り変わり、しかも半数近くがiphoneを使う未来は予測できませんでしたよね

同じく、今年生まれた赤ちゃんが成人するころの日本は予想できないはずです

 

むしろ、おおげさに下がることを前提に、それでも売却できるタイミングをザックリでも話してくれる業者がいいですね

 

契約解除は可能か


これも重要です


サブリースは管理会社からの強制解約の危険性が常にあります

なのに、あなたからサブリースを解約できる条項が明記されていない場合もあります


もちろん、タダで解除はできないはず

それでも、ある程度のお金を払うことで解除できるというのは、あなたのセーフティネットにもなります

 

これを明確にしておかないと、客付けにかかったコストなど正当な解約料はともかくとして、何でもかんでも請求してくるようなところもありまのでご注意を

 

管理会社との定期的な面談はあるか


世の中には、資産運用をコンサルタントにお任せするくらいのお金持ちもいます

ですが、その場合でも報告書によるコンサル継続の検討や面談はキッチリ行っています

自分の資産を完全に放置するお金持ちなどいません

自分の資産が正しく運用されているか、チェックするのは大事ですよね

面談を定期的に行うかどうか、ここはぜひ聞いておきたいです

 

まとめ

 

サブリースの勝ちパターンについてまとめました

10年、20年の長い期間を完全補償!などという甘い言葉に騙されずしたたかにあなたの目的を達成するためにはキャピタルゲイン(売却益)しかありません!

 

最後に身もふたもないことを言います

 

そもそも、2部屋買うにはそこそこの資金、資産が必要です

なので、やはり年収700万円以上、大企業勤務の方が資産形成として手堅く行うことのできる投資ということになります

 

僕のような低属性ではお話しにもならない、サブリースはお金持ち専用の投資だと思ってください

 

今回参考にした記事「15年で資産形成、マイナス金利を活用した不動産投資のコツ – MONEY PLUS

 

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もし、あなたがこの記事の条件には満たない!

でも安全に資産形成もしたい!と思うのであればコチラもどうぞ

 

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