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雑貨屋出店時の立地ルール!4つのヒントから候補地をしぼりこもう!

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こんにちは!

大隈 圭将(@0o_kuma)です。

 

雑貨屋を開く上で実店舗型を考えているのであれば品物のチョイスと同等、いやそれ以上に重要なのが立地です。

 

というのはみなさん知っているとろこだと思います。

 

しかし、立地というのはあくまでも要素であり、こうした条件が絶対必要!というものは存在しません。

かと言って雑貨屋は個性さえ出せれば逆にブランディングできるよね!ともいかず。

 

こちらの書籍の著者である富本さんも生徒さんから「雑貨屋ってへんぴな場所でも大丈夫ですよね?」と聞かれるそうですが「コンセプトや商品によっては大丈夫」と答えているそうで、大丈夫とはやはり言えないんですよね。

 

結局は自分が納得できる条件をきめて物件探しをするのが一番です。

 

ですが、意外とこうした条件を検索しても「メイン通りに近いところにしよう!」とか「人通りをリサーチ会社に依頼しよう」くらいなもので高い賃料になることが前提の条件でしか紹介されていないんですよね。

 

そこで、実際に出店店舗を探しまわった僕がさらに3年半の雑貨問屋経験をもとに出店店舗の探し方のヒントをご紹介します!

雑貨屋を開くのに最適な立地はどんな場所!?

 

 

高くて人通りの多い店舗・安くて人通りの少ない店舗

 

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店舗をさがす際にワナにかかりやすい言葉が「人通りが多い/少ない」です。

 

人通りと一口に言っても、通っている人の年代はいくつなのか、近くに住んでいる人なのか遠方からきているひとなのか、通勤通学の時間帯だけ通るのか、夕飯の買い物時だけ人通りが多くなるのか、一人暮らしのが多いのか、家族が多いのか、ペットを飼っている人が多いのか、女性が男性が多いのか。

 

バーッと書きましたけど、さまざまな情報を手に入れる必要があります。

ある程度は「出店戦略情報局」や厚生労働省、各自治体の統計データで知ることができます。

もしくは資金を使えば交通量をリサーチしてくれる会社もありますね。

 

しかし、最初だからこそ!とハリキッてデータとにらめっこしても活用方法がわかりませんよね

 住んでいる人の年齢層がわかったところで、その中でどの程度の人が自分の扱う雑貨に興味がありそうか、そんなことまでデータ上で調べるのは困難です。

 

こんなところで出店したいなから始めよう

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雑貨屋を開くにあたっていつまでにオープンするぞ!という計画はあってもいつまでにオープンしないとヤバい!という状況はあまりないと思います。

ですので、まずは自分の生活圏でこんなところに出店したいな、と思う場所に出かけてみてください。

 

そこで見たいのは主に3つ

  • 女性が朝から晩まで通る場所か
  • 年齢層は自分と近いか
  • 雑貨店(チェーン店でも可)はあるか

 

1つ目は単純に雑貨屋の売り上げの9割以上を支えるのは女性だからです。

ランチ時に行っては出歩いている女性はいるかどうか。

実際に歩いて夜でも安心して歩ける場所かどうか。

 

2つ目は年齢層があまりにもかけ離れている場合、その地域で売れるモノをキャッチするセンサーが鈍くなってしまうからです。

 

3つ目はチェーン店があるのであればむしろ可!あの手のお店は資金を使ってリサーチをしていますので、需要があることは間違いありませんし、実際に店舗を見て売れそうか売れなさそうかを印象程度でも確認できることは大きいです。

 

もしチェーン店がなくとも同業者がいれば差別化できそうか、繁盛していそうかどうかを確認することができるので、立地を探す上で貴重な情報源になります

 

人気の立地はハイリスクハイリターン

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ここに出店したい!という地域に雑貨屋が2つ以上、もしくはカフェが乱立しているならばそこは間違いなく人気の立地と言えます。

 

実際にそうでなくとも不動産業者からするとそれらを理由に賃料を上に設定しやすくなりますので、見かけ上人気の立地という場合もあるので要注意です。

 

そう、人気の地域というのは店舗の賃料が高いんです

 

その分たくさんの商品を売らなければなりませんし、もしオープンして思うように客足が伸びなかった場合は最悪半年程度でつぶれてしまう場合もあります

 

とはいえ、出店できれば集客という面では少し楽になりますし、しっかりとお客さんを呼び込めれば軌道に乗せるまでも早くなります。

 

しかし、人気の土地には目の肥えたお客さんがくるもの。

商品のリサーチも必要ですし、品切れを起こさないための最初の仕入れ在庫も2倍3倍に膨れ上がってしまう場合があります

 

それでも売れてしまえば最初から大きな利益がでるわけです。

 

つまり、ハイリスク ハイリターンなわけですね。

これだと、ばくちのように聞こえるかもしれませんが、リサーチを十分に行うことで失敗する確率を下げることは可能です

 

リサーチ不足= 成功(40%)失敗(60%)

リサーチバッリチ! = 成功(55%)失敗(45%)

 

こうなる具体的な方法があるわけではありませんが、こうなってしまうのはわかっていただけると思います。

 

アクセスが悪くてもワンチャンス!こんな立地なら可能性あり。

競合店があると「う~ん、難しいかな」とあきらめてしまいがちですが、そうした同業種があえて集まっている地域、ビルや施設もあります。

 

都内で言えば自由が丘、下北沢などがそうなります。

雑居ビルについては馬喰町のアガタ竹澤ビルがそうなるでしょう。

 

あえてそういう地域や施設を選ぶことで相乗効果が生まれ、別の店舗を目的に来てくれたお客さんがよってくれることがあります。

しかし、こうした場所も一等地はすでに取られていますので二等地、三等地でもよければ、という条件つきになります。

 

チャンスはありますが、絶対に良いとは言えませんね。

 

もしくは、観光地も十分に選択肢になります

都内の観光地はやはり賃料が高く、原宿、新宿、丸の内、上野、浅草などへの出店はハードルが高いように思えます。

 

しかし、広告費を使うことなくお客様が行きかうエリアですので、ハードルを越えた時の効果は絶大でしょう(先ほどのハイリスクハイリターンと話はいっしょ)

 

ハードルとは賃料は高いもしくは、老舗で固まっており空き物件がそもそもないということでしょうか。

もちろん、リーズナブルな物件も可能性はゼロではありませんので、完全に候補から外してしまう理由もないと思います。

 

 もっともハードルが高い出店地は・・・

一度は考えるのが大型商業施設への出店ですが、これはハッキリいって無理です。

 

まず、モールのような大きな箱は施工時点で全てのテナントが埋まっている場合が多く、そもそも出店地についてもコーディネーターなどを使って専門の情報が必要になります

 

運よく話があったとしても、契約に今までの実績や企画が問われ、採用されなければ出店できませんし、イベント参加の強制など制約も多いです。

 

また、通常の路面店ではよほどのことがなければ賃貸物件の更新は問題なく行えるはずですが、大型商業施設では時代の流れによってテナントを入れ替える習慣があるため、物件を更新できず撤退させられてしまう場合もあります

 

まとめ

いくつかの出店方法をご紹介してきました。

ハードルの高い店舗はいくらでもありますし、これからもタイミングによって出店は可能でしょう。

ですから、最初の出店は土地勘があり、自分で見て回れる場所というのが鉄板ですね

 

いろいろとみていくうちに具体的に

  • 物件の広さ
  • 扱う商品
  • 店内イメージ

が固まってきた段階で最大五枚程度でB5以下のサイズのイメージ図を書き起こすと良いですね。スマホの中に保存してもいいです。

 

常に見れるように携帯することで自分の中でも修正改善がしやすいのもありますし、実際にどんな店舗が空いているか不動産屋に相談する際に提出する資料としても使うことができます。

 

そのほか

  •  失敗しないロケーション選び
  • 個性的なショップの作り方
  • 開業成功者5人の体験談

など、もっと細かなリサーチ方法や、出店地候補の決め手を知りたい!勉強したいという方は下記の書籍がオススメ。

 この辺りは僕も何度も読み返して物件探しをしました。

索引も含めて200ページほどですが、情報量はお墨付きですよ!